Коли до купівлі власного житла наближаєшся впритул, неодмінно виникає запитання: а чи не інвестувати в будівництво нового сучасного житлового комплексу? Звичайно, на цьому шляху є безліч ризиків, але ж і переваги очевидні – хороше планування, нові комунікації, гарний благоустрій, енергоефективність і таке інше. Цукр зібрав для вас поради, що допоможуть уникнути проблем на цьому складному шляху.
Зважайте на ремонтне питання
Суми – це місто, що активно будується. Так вважає Антоніна Панок, голова Сумського відділення Асоціації фахівців з нерухомості. Нині, – каже вона, – у місті працює близько десяти забудовників й серед них є ті, хто пропонують хороші варіанти. «Сьогодні на первинному ринку можна вигідніше купити жило, ніж на вторинному. Ось живий приклад.
Однокімнатна квартира в новобудові на 36-38 метрів квадратних коштує від 25 000 до 30 000 доларів
Тоді як житло у «малосімейці», площею 18 квадратів, з хорошим ремонтом, але на останньому поверсі вартує 25 000 доларів. Якщо врахувати, що ви все одно будете облаштовувати квартиру за власним смаком, тоді, звичайно, вигідніше інвестувати в первинну нерухомість», – зазначає рієлторка.
Загалом фахівці з нерухомості відзначають, що за останні пів року ціни на нове житло суттєво зросли. Про фактори, які впливають на вартість житла первинного та вторинного ринків ми писали у цьому тексті. Раніше квартиру в новобудові можна було купити в межах 12 000 – 15 000 доларів, а зараз така покупка обійдеться вам в середньому від 17 000 до 19 000. Водночас попит на житло від забудовника серед сумчан є – близько 30-40 % покупців обирають саме нове житло.
Збирайте інформацію
Інвестування в новобудову – це завжди ризик. Є вірогідність, що будівництво затягнеться чи взагалі припинитися й тоді вкладник втратить свої гроші. Існують випадки, коли житловий комплекс ввели в експлуатацію, але не під’єднали до нього електрику, газ чи воду.
Аби таких ситуацій не траплялося, до покупки оселі в новобудові треба ґрунтовно підготуватися. Перший крок – треба зібрати інформацію про забудовника. На початковому етапі загальне уявлення про його репутацію допоможе скласти інтернет. Просто введіть назву компанії в пошуковий рядок й почитайте, що про неї пишуть медіа та відвідувачі форумів.
Обов’язково пошукайте відомості про кількість будинків, зданих в експлуатацію й те, як часто забудовник порушував терміни завершення будівництва
Пам’ятайте, що інформація про забудовника повинна бути загальнодоступною та вичерпною. Не варто довіряти компаніям, які намагаються приховати якісь факти зі своєї діяльності. Непогано було б навідатися до вже заселених житлових комплексів обраної компанії. Таким чином зможете візуально оцінити роботу забудовника.
Користуючись нагодою, запитайте у мешканців про переваги й недоліки їхнього будинку: чи не «вибиває» тут світло, чи справно працюють комунікації й не протікає дах. Аби перевірити підприємця більш точково, юристи з нерухомості радять користуватися наступними сервісами:
Єдиний державний реєстр юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань. Він допоможе перевірити засновників забудовника, види його діяльності й чи не визнаний він банкрутом.
Сервіс Державної податкової служби України – покаже чи не має забудовник боргів перед державою.
Єдиний державний реєстр судових рішень – продемонструє наявність судових процесів щодо об’єкта будівництва та земельної ділянки. Сервіс також допоможе з’ясувати чи судився забудовник з покупцями через порушення своїх зобов’язань.
Якщо результати перевірки вас задовольнили, можна переходити до наступного етапу.
Відвідайте офіс забудовника
Прямуючи у відділ продажів, треба бути готовим до того, що менеджер постарається переконати вас в ідеальності житлового комплексу, що будується. Можливо, навіть буде тиснути психологічно, щоб рішення про інвестування ви прийняли якомога швидше. Тому головне – не поспішати й мислити критично.
Обов’язково розгляньте всі можливі планування квартир, запитайте, яким буде благоустрій двору, чи зводитиметься поблизу школа, дитячий садочок та інші об’єкти. Уточніть чи буде багатоповерхівка енергоефективною і який екологічний стан місцевості, де вона зводиться. Далі – треба набратися терпіння й ретельно перевірити:
-
- Документацію на земельну ділянку, на якій ведеться забудова. Це може бути державний акт про право власності або договір оренди. Працюючи з цими паперами, обов’язково зверніть увагу на цільове призначення використання земельної ділянки. Воно має бути пов’язане із житловою забудовою.
- Містобудівні умови та обмеження. Ці документи мають дозвільний характер і видаються місцевими органами державної влади. В них має бути зазначена кількість поверхів, загальна площа забудови, відстань до інших об’єктів.
- Дозвіл на початок будівельних робіт. Його видає Державна інспекція архітектури та містобудування. Зауважте, що обов’язковою умовою будівництва є встановлення на видному місці паспорта об’єкту, що зводиться. В ньому міститься основна інформація про учасників будівництва та дозвільні документи. Ознайомитися з ними можна, зазирнувши до реєстру будівельної діяльності.
За словами адвокатки агенції «Вертикаль» Марії Левченко, є кілька помилок, що допускають потенційні покупці нерухомості в новобудовах. Серед них:
-
- Небажання ставити запитання у відділі продажів. Юристка радить одразу з’ясовувати все, що вас цікавить та пильно стежити за реакцією менеджера. Якщо працівника нервують запитання, або він відмовляється показувати документи – варто задуматися.
- Бурхливе реагування на слово «знижка». Потрібно запам’ятати, що її ви можете отримати тільки якщо маєте всю необхідну суму й готові вкласти її одразу. Інші лояльності від забудовника існують, щоб привернути увагу покупців.
- Неуважність під час перегляду технічної документації. Усі папери повинні бути зареєстрованими й мати позначки від перевіряючого органу. Якщо на цьому етапі ви помітили, що змінювалася поверховість будинку, обов’язково попросіть показати додаткові документи. В них має бути вказано, що цей процес або ще триває, або вже завершився. Часто саме невідповідність цієї технічної документації затягує термін здачі в експлуатацію будинку.
- Нерозуміння хто саме підписує документи. Якщо це роблять не директори, а їхні представники, попросіть для ознайомлення не лише довіреність на ці дії, а ще й папери, що підтверджують повноваження. Якщо в особи, що підписала документи їх немає, то такий договір може бути розірваний у судовому порядку.
З’ясуйте схему інвестування
Закон України «Про інвестиційну діяльність» визначає наступні схеми фінансування будівництва:
-
- Фонди фінансування будівництва та фонди операцій з нерухомістю
- Інститути спільного інвестування
- Емісії цільових облігацій
Перелічені способи інвестування є законними, але, на жаль, мають деякі ризики, – зазначається на сайті міжрегіонального управління Міністерства юстиції. Наприклад, фонди фінансування будівництва не гарантують раціонального використання коштів і добросовісного виконання забудовником узятих зобов’язань.
Проте підприємці, керуючись тим самим законом «Про інвестиційну діяльність», нерідко обирають інші способи вкладення коштів. Часто вони користуються схемою укладання попереднього договору купівлі-продажу. Відтак сторони ніби «домовляються наперед». Чим же в такому випадку ризикує покупець?
-
- У зданому в експлуатацію будинку може не виявитися квартири із заданими параметрами
- Існує вірогідність, що забудовник або посередник згодом передумає підписувати основний договір. Ви не зможете вплинути на нього, адже не існує юридичного механізму примусу
- Дата підписання основного договору може бути розмитою
- Є ймовірність, що на одну квартиру підпишуть кілька попередніх договорів
Пильнуйте обіцянки забудовника
Перед тим, як підписати договір з компанією-забудовником, голова Сумського відділення Асоціації фахівців з нерухомості, Анна Панок радить розвідати все про майбутній вигляд квартири: якою буде її загальна площа, стяжка підлоги, оздоблення стін, наявність лічильників, індивідуального котла, батарей, сантехніки та інших складових. Пильнуйте, щоб усе, що вам обіцяли, було обов’язково прописане в договорі. Крім цього, контракт повинен містити інформацію про:
-
- Поверх, на якому розташована ваша квартира
- Ціну за квадратний метр, а також інформацію про те, змінюється вона чи ні
- Повну вартість житла
- Термін здачі об’єкта
- Відповідальність сторін за порушення зазначених в договорі зобов’язань
Маєте сумніви щодо умов договору? Тоді попросіть взяти на ознайомлення зразок контракту і проконсультуйтеся з юристом. Варто пам’ятати: ваш підпис – це шлях до нової квартири, однак він так само може стати причиною втрати коштів і нервів. Тому і юристи, і фахівці з нерухомості радять бути уважними на кожному етапі придбання жила у новобудовах.