Ілюстрація: Анна Чирва
З введенням реформи про житлово-комунальне господарство у багатьох постало питання — чи залишатися далі з ЖЕКом? Цукр вирішив дослідити як функціонує альтернатива комунальної організації — об’єднання співвласників багатоквартирних будинків. Для цього ми поспілкувалися з Валентиною Калюжною — головою ОСББ «Злагода» та Романом Гученком — віцепрезидентом громадської організації «Всеукраїнської ради Голів ОСББ». Про те, які переваги отримали мешканці будинків, коли відмовилися від ЖЕКу, що робити, якщо з’являється загроза несплати кредиту, недоліки механізму управління та що треба знати людям, які хочуть створити ОСББ — далі у тексті.
Валентина Калюжна
Голова ОСББ «Злагода»
Пройшла сімнадцять судів
У 2000 році наш будинок і кілька сусідніх були на обліку ЖЕК, проте відчутних змін не відчували. Саме тому, сімнадцять співвласників зібралися і вирішили заснувати об’єднання співвласників багатоквартирних будинків — ОСББ. У червні 2000 року воно почало функціонувати: вибрали наглядову раду, голову, бухгалтера.
Я тоді працювала начальницею фінансового відділу на заводі насосного та енергетичного машинобудування, тому не була зацікавлена в посаді голови ОСББ. Замінити тодішнього голову довго не погоджувалась, а з виходом на пенсію — вирішила ризикнути. Так з листопада 2006 року я голова ОСББ «Злагода», що знаходиться на Прокоф'єва 25/2.
За час перебування на посаді пройшла сімнадцять судів, аби не було незаконного будівництва однієї житлової споруди на місці нинішнього дитячого майданчика. Мене звинувачували у незаконній організації процесу облагородження прибудинкової території
Утім, я досконало вивчила всі ці процеси, надала необхідну документацію та, врешті-решт, виграла суди. Стосовно прибудинкової території, то складнощі є й досі. Міська рада не дуже допомагає у виділенні території для розширення двору та покращення умов для організації дозвілля. Аргументують так — це земля міської забудови.
Історія трьох кредитів
Я постійно займалась різноманітними проєктами: наприклад, ініціювала процес укладення асфальту, а на кожному з будинків розміщувала інформаційні стенди. У 2014 році ввели програму енергозаощадження, так званих «теплих кредитів». За нею передбачалося відшкодування з державного бюджету від 40% до 70% суми кредиту для ОСББ, з метою проведення загальнобудинкових заходів. Ми на зборах вирішили робити капітальний ремонт у кілька етапів.
Перший «теплий кредит» 2015 року вирішили використати на заміну труб холодної та гарячої води в підвалі. Він складав сто п’ятнадцять тисяч, відшкодування сягнуло 50%. Вийшло так, що сума на одну квартиру, яку потрібно було сплатити за три роки, складала близько однієї тисячі гривень
Виплатили ми його за три місяці. Людям сподобалось, тому взяли наступний кредит, щоб замінити вікна в під'їзді. Виплатили гроші раніше, адже щомісяця кожна квартира здавала по тридцять гривень. Утім, були люди, які не хотіли замінювати вікна, або одна квартира могла відмовитися платити, хоча кредит був спільний.
У таких ситуаціях важливо пам’ятати, що завжди знайдеться хтось невдоволений і треба знаходити до кожного індивідуальний підхід та пояснювати людям про вигоду з того
Наступною ініціативою було встановлення індивідуального теплового пункту. У нас в різних під’їздах було загалом три теплопункти, а ми вирішили їх об’єднати в один. Проєкт коштував вісімсот тисяч, відшкодування надали у розмірі 70%. Тобто, максимальний платіж складає дві тисячі гривень і залежить від площі квартири. Зараз нам залишилося виплатити сорок тисяч гривень з усієї суми.
Коли я займалася встановленням теплового пункту, то у ході вивчення документів з’ясувала, що так можна зекономити майже половину тепла. Потім проаналізувала, скільки платили за опалення по рахунках і зрозуміла, що якщо ми його встановимо, то буде щомісяця економія в триста гривень.
Звісно, коли є сто квартир, а отже і сто різних бажань — часом складно порозумітися. ОСББ — це шанс налагодити діалог між мешканцями. А ЖЕК… Звідки їм знати про наші потреби й бажання?
Комусь потрібно брати відповідальність
Деякі люди все ще вважають, що бути головою ОСББ — чоловіча робота. Дійсно, буває фізично складно щось виконувати й це велика відповідальність: ремонтується дах — на нього треба залізти та все проконтролювати, так само з підвалом. Проте, комусь потрібно брати цю відповідальність, тим паче, що я так само зацікавлена в комфортному житті.
Ще одна проблема — недовіра. Люди бояться долучатися до ОСББ через те, що не мають доступної інформації про об’єднання. Є прогалини у самій системі, до того ж голови не завжди все доносять людям, зокрема й про переваги такого механізму управління.
Негативний досвід формує стереотип, що «зміни неможливі» та «знову все покрадуть». Щоб зруйнувати його, треба показувати людям результати
Така ситуація була й у мене — до того, як не зібрала загальні збори, було два під’їзди, які до 2017 року платили ЖЕКу дві гривні та шістдесят копійок за квадратний метр. А коли приєдналися до мене, то почали платити по дві гривні. Також в тих під’їздах змінили вікна та всі труби, а ще був проведений капітальний ремонт даху.
Наприклад, за цей рік у мене було три зібрання, на якому ми підняли питання остаточного утеплення будинків. Це четверта стадія капітального ремонту. Тоді у нас буде все готове: коли капітальний ремонт зроблено, далі залишиться небагато роботи — лише підтримувати будинок в належному стані
Роман Гученко
Віцепрезидент громадської організації «Всеукраїнська рада Голів ОСББ»
Переваги ОСББ над ЖЕКом
Перша перевага ОСББ — це те, що співвласники самостійно розпоряджаються своїми коштами, їм не потрібно платити зайвих податків, адже вони неприбуткова організація. Співвласники самостійно вирішують і контролюють свої кошти: що купити, скільки це коштуватиме та наскільки буде якісним.
Замінити управителя в житлово-експлуатаційній конторі, якщо він вам не подобається — практично неможливо. Натомість в ОСББ є набагато більше свободи дій. І не менш важливий бонус — державні програми підтримки, які діють в місті при капітальних ремонтах і енергоефективних заходах в будинках.
З чого варто почати
Потрібно створити ініціативну групу, провести роз’яснювальну роботу зі співвласниками. Далі — отримати інформацію по всіх співвласникам: наприклад, у державному реєстрі. Якщо цю інформацію не можна отримати в державному реєстрі, варто звернутися до департаменту ресурсних платежів у місті Суми.
В ініціативній групі можуть бути лише співвласники квартир. Співвласник — це людина, яка прописана в реєстрі та свідоцтві про право власності. Якщо є кілька співвласників квартири — часом так буває, то члени ініціативної групи мають повідомити про намір створення ОСББ кожного з них. Порушення вказівок в процесі створення юридичної особи, які прописані в законі про ОСББ, можуть призвести до його ліквідації.
Співвласники мають укласти протокол — підтвердження існування ініціативної групи. Далі потрібно отримати інформацію про співвласників, провести збори й прийняти рішення. Щоб співвласникам було зрозуміло, що відбувається, важливо з ними спілкуватися і пояснювати навіщо створювати ОСББ, що це та як функціонуватиме
Процес підготовки та установчі збори
Усе залежить від ініціативної групи, наскільки це великий чи маленький будинок, скільки часу потрібно буде, щоб пояснити механізм роботи ОСББ сусідам. У середньому створення юридичної особи займає два-три місяці. Так відбувається через те, що процес проведення установчих зборів триває місяць.
Треба завчасно про них попереджати співвласників — це п’ятнадцять днів. Також слід враховувати, що можливо знадобиться проведення письмового опитування співвласників, які не голосували на зборах — і це ще п’ятнадцять днів. На самих установчих зборах варто розглянути такі пункти:
- Створення
- Назва
- Статут
- Правління (виконавчий орган)
- Особа, яка буде реєструвати ОСББ
Коли ОСББ зареєстровано і ви маєте статут, то у вас є «правила гри». На наступних зборах варто приймати рішення, коли ОСББ приступає до управління будинком, як буде працювати та які будуть додаткові фонди. Успіх ОСББ на етапі початку і перших кроків — це ефективна робота ініціативної групи та їх включеність у всі процеси. Важливо пам’ятати, що те, в яких умовах ви будете жити — залежить тільки від вас.
Текст підготовлено в рамках реалізації проєкту «Гарна спроба, але ніт!», який здійснюється за підтримки Фонду розвитку ЗМІ Посольства США в Україні. Погляди авторів не обов'язково збігаються з офіційною позицією уряду США.
Читайте також: Навіщо нам депутати і як вони мають працювати
