У центрі Сум на перетині вулиці Соборної та Монастирського провулку понад десять років стоїть недобудований торгово-розважальний центр. Будівництво мали завершити до кінця 2018 року, проте роботи призупинили. Архітектори стверджують, що в проєкті є кілька порушень, які негативно впливають на Спасо-Преображенський собор й історичну частину міста. Що відбувається із будівництвом ТРЦ, хто пов’язаний із його спорудженням та які рішення існують, аби звільнити історичний центр Сум від недобудови.
Для цього тексту ми поговорили з:
- Олегом Кривцовим — викладачем Сумського фахового коледжу будівництва та архітектури;
- Юрієм Леонцем — архітектором і учасником спільноти «Суми Майбутнього Архітектори»;
- Володимиром Биковим — ексголовним архітектором Сумщини;
- Михайлом Гончаренком — технічним наглядачем будівництва ТРЦ на вулиці Воскресенській;
- Колишнім працівником компанії «Роад Констракшн», яка будувала ТРЦ.
ТРЦ із фонтанами-капличками у стилі «гігантоманії»
У самому центрі Сум, на перетині вулиці Соборної та Монастирського провулку понад десять років стоїть недобудова. Вона оточена сірим парканом із «дашком», на огорожі висить пояснювальна записка, яка з роками вкрилася брудом і незрозумілими написами. Споруда з білої цегли поки має чотири поверхи (це можна побачити зі сторони Воскресенської), перекриття та отвори для майбутніх вікон. У щілинці крізь паркан видно купу будівельного сміття.
Тут мав бути кількаповерховий торгово-розважальний центр з арками, куполом, лавками поблизу й невеликими фонтанами з капличками. Дозвіл на будівництво забудовники отримали у 2012 році, почали зводити його у 2016-му, а завершити мали у жовтні-грудні 2018, написано на інформаційному стенді про новий ТРЦ. Проте за понад десять років споруду недобудували, а роботи призупинили.
Будівля ТРЦ розташована поруч із пам’яткою архітектури національного значення — Спасо-Преображенським собором, тож не має перешкоджати ні висотою, ні стилістикою візуальному сприйняттю собору, пояснює Олег Кривцов — колишній головний архітектор області, викладач Сумського фахового коледжу будівництва та архітектури.
— Спасо-Преображенський собор — головна домінанта історичної частини Сум. Забудовники мали б врахувати це в проєкті. Проте ТРЦ своєю стилістикою і масштабністю конфліктує із собором. Також у проєкті проігнорували пішохідний простір вулиці Соборної, Воскресенської й провулку Монастирського. У Сумах достатньо торгових центрів, які мають гігантські площі, але їх ніхто не використовує. Будівель, які б гармонійно вписувалися в середовище і не руйнували його брутальною гігантоманією, дуже мало. Комфортні споруди мали б містити зони для відпочинку, внутрішні дворики, відкриті галереї або тераси для переходу в інші частини будівлі, — пояснює Олег Кривцов.
Архітектор та учасник спільноти «Суми Майбутнього Архітектори» Юрій Леонець говорить, що проєкт ТРЦ має помпезний еклектичний стиль, який не пасує класицизму забудови на Монастирському провулку.
— Сучасний вигляд вулиці Соборної й Монастирського провулку зберіг певну архітектурну гармонію. Ансамбль житлових будинків, які навпроти, чудово поєднуються зі Спасо-Преображенським собором, хоч і частково втрачені. Та проєкт ТРЦ має масивний вигляд поряд із церковною спорудою. Він недоречно імітує історичний стиль, до пропозиції благоустрою території навколо теж є запитання. Наприклад, яку ідею передають фонтани-каплички? — пояснює Юрій.
Що порушили під час будівництва
Тепер приготуйтеся, зараз буде багато цифр, назв компаній та дійових осіб, пов’язаних із будівництвом. Адже у цій ситуації важливо згадати про всіх: авторів проєкту нового ТРЦ, власників земельної ділянки, посадовців, що лобіювали будівництво і тих, хто зводив будівлю із кількома порушеннями. Ділянка на вулиці Воскресенська, 12/1, де й будували ТРЦ, є комунальною власністю і має площу 0,1407 гектарів, йдеться на Публічній кадастровій мапі. Призначена ця територія для зведення й обслуговування будинків торгівлі.
За цим кадастровим номером ми отримали витяг із ДРРП (Державний реєстр речових прав на нерухоме майно). Тимчасовий власник ділянки, який орендує її — ТОВ «Адамант-Суми». Ця компанія має дозвіл на будівництво і є замовником зведення ТРЦ. У витязі також йдеться, що споруда готова на 14%. Засновниці компанії «Адамант-Суми» — Олена Бритова і Євгенія Голуб, пише аналітичний ресурс You Control, а керівник — Артем Безручко.
Артем Безручко також керує ТОВ «Сумимостобуд». Ця компанія будує укриття поблизу школи №26 в Сумах. Нещодавно Громадський моніторинг виявив, що фірма завищила вартість матеріалів для цього будівництва приблизно на два мільйони гривень. ТОВ «Сумимостбуд», яким керує Безручко, входить до будівельної компанії RGM group, за іншою назвою — «Роад Констракшн».
Ця ж компанія («Роад Констракшн») і будувала ТРЦ в центрі Сум, йдеться на інформаційній табличці про забудову. Тепер фірму очолив Віталій Мачула, який раніше був директором «Адамант-Суми». Виглядає це так, ніби Безручко і Мачула просто помінялися керівними посадами. Шукаючи інформацію про забудовника, ми натрапили на ще один матеріал «Громадського моніторингу»: у 2020 році «Роад Констракшн» неякісно поремонтувала дороги в Тростянці.
Проєктувальник торгово-розважального центру — ТОВ «Науково-виробниче підприємство Архбудпем», яким керує Микола Мукосєєв. Проте детальний проєкт із дизайном майбутньої будівлі створив колектив «Архітектурного бюро А.Б.В.». Такі дані ми знайшли на зображеннях у публікації Юрія Ніколаєнка за 2016 рік, який був архітектором проєкту. Зараз Юрій керує Управлінням архітектури та містобудування Сумської міської ради.
За останнім даними бюро очолює Сергій Вінтоняк. Та у 2007-2009 році керував «А.Б.В.» Володимир Биков — головний архітектор Сум у 2006 році, та із 2010 по 2016, якого підозрюють в отриманні хабаря. За словами Олега Кривцова Биков сприяв розробці проєктно-кошторисної документації, а також її погодженню в органах охорони культурної спадщини.
Олег Кривцов пояснює, що проєкт ТРЦ порушував певні норми. Відповідно до історико-архітектурного опорного плану Сум будувати на тому місці високу споруду, що перекриватиме вид на пам’ятку архітектури національного значення, точніше Спасо-Преображенський собор, заборонено.
За словами Володимира Бикова, ідея збудувати цей торгово-розважальний центр з’явилася ще у 2000-х. Проєкт і кошторис справді розробило «Архітектурне бюро А.Б.В.», а містобудівна рада його схвалила.
— Це був комплексний проєкт: підземний паркінг, врахування стилістики історичної частини міста. Документи пройшли державну експертизу під керівництвом Миколи Ільченка, колишнього головного архітектора міста, і отримали позитивні висновки. Усі дозволи були видані за тодішнім законодавством, — розповідає Биков.
Будівництво рухалося повільно, власники ділянки та підрядники змінювалися. Паралельно змінювалося і законодавство. Саме тоді, за словами Бикова, з’явився перший лист від Міністерства культури, який поставив під сумнів легальність робіт.
— Після зміни власника проєкт трохи уточнили. Потім мешканець сусіднього будинку подав скаргу, через що роботи зупинили. Частина проблем була пов’язана з котлованом: вважалося, що він може зашкодити дзвіниці собору. Згодом це питання врегулювали, але нині будівництво знову заморожене через судові процеси, — додає Володимир.
На думку Бикова, головна причина труднощів у тому, що на початку проєкту не було сучасного генерального та історико-архітектурного планів, які визначали б висотність і порядок погодження.
— Не можна застосовувати теперішні вимоги до проєкту, який створювали 20 років тому. Тоді дозволи й експертиза підтвердили його законність.
Биков вважає, що вимога знести будівлю через невідповідність сучасним нормам може обернутися роками судів і перетворити її на «довгобуд». На його думку, проєкт можна успішно реалізувати, якщо врегулювати спірні моменти.
Цукр написав запит до Сумської міської ради, щоб отримати всі документи про будівництво цього ТРЦ. Та в управлінні державного архітектурно-будівельного контролю нам відповіли, що на ухвалу Ковпаківського районного суду ці документи вилучили в них для розгляду справи № 592/14946/19.
У реєстрі судових рішень за цим номером ми знайшли ухвалу. У ній йдеться, що у 2017 році поліція відкрила провадження щодо можливих порушень під час будівництва ТРЦ. Для проведення експертизи потрібна була проєктно-кошторисна документація, однак забудовник її не надав, а за вказаною юридичною адресою не перебував. Через це слідчі звернулися до суду, і той дозволив їм отримати тимчасовий доступ до всієї дозвільної справи на будівництво та копій ключових документів, включно з проєктними матеріалами й актами перевірок. За словами речника Нацполіції Сумської області Володимира Крупецьких досудовий розгляд справи, пов’язаної із будівництвом нового ТРЦ, досі триває.
Висота нового ТРЦ перевищувала обмеження
Будь-які згадки про порушення в будівництві Цукр вирішив пошукати в реєстрі судових рішень. Документів, де згадується «Роад Констракшн» і «Адамант-Суми» на цьому ресурсі понад 60: спори із мешканцем будинку на вулиці Соборній, якому стіни майбутнього ТРЦ закрили вид із вікна, стягнення санкцій із забудовників і суперечки про скасування цього рішення.
Проглянувши частину судових документів, ми побачили: головний інспектор будівельного нагляду ДАБІ в Сумській області (Управління державної архітектурно-будівельної інспекції) Василь Бондарков із 2017 року видавав приписи для перевірки будівництва на Воскресенській. Ми дослідили, що однією із причин цих приписів могли стати скарги й звернення сум’янина Володимира Шкірі, який аргументував у них незаконність будівництва.
Приписи інспектора, зокрема № 2, який згадують у справі суду, ми знайшли у відкритому доступі. У них йдеться, що компанія «Адамант-Суми», яка замовила будівництво, порушила кілька норм:
- Висота будівлі розміром 26,5 метрів та сім поверхів перевищують обмеження, встановлені в архітектурно-планувальному завданні та історико-містобудівному обґрунтуванні (хоч спершу забудовники заявляли, що ТРЦ матиме три-чотири поверхи, проте на проєкті видно, що її найвища точка — це 26,5 метрів, а такий розмір відповідає висоті будівлі із шістьома-сімома поверхами);
- Проєкт не передбачає належних умов для маломобільних груп населення, зокрема для людей з інвалідністю планували збудувати лише пандус шириною 1,1 метра, що не відповідає державним будівельним нормам;
- Не провели повторну експертизу проєктної документації після зміни чинних будівельних норм, що є обов’язковою вимогою законодавства. Також виявлені невідповідності в системах пожежної безпеки — розміри будівлі в проєктній документації не збігаються з даними в розділі пожежогасіння;
- Будівельний майданчик виходить за межі орендованої земельної ділянки на три погонні метри, що є самовільним зайняттям території. Крім того, виявлені недоліки в геодезичному супроводі будівництва — не ведуться всі необхідні журнали геодезичних робіт.
Так у 2017 році головного інспектора занепокоїв новий ТРЦ, він надіслав вказівки управлінню міської ради перевірити увесь процес за кількома критеріями. Проте міська рада не зробила цього повністю, а врешті від імені управління подала позов проти приписів. У ті роки управлінням архітектурно-будівельного контролю СМР керував Анатолій Довбня, його заступником був Валерій Скоромний (він працює на цій посаді й досі). У цій справі суд залишився на боці інспектора, визнавши, що його приписи правомірні, а міська рада неповністю їх дотрималася.
«Адамант-Суми» отримали санкції за будівництво
У реєстрі судових рішень є ще одна справа, пов’язана із «Адамант-Суми», яка варта уваги. У березні 2024 року Господарський суд остаточно постановив стягнути із цієї компанії 170 тисяч гривень на користь Міністерства культури та інформаційної політики (фірма намагалася оскаржити рішення, але даремно). Причиною санкцій стало те, що компанія порушила законодавство про охорону культурної спадщини, коли будувала споруду на вулиці Воскресенській, 12/1.
— Порушили законодавство під час будівництва у центральному історичному ареалі, комплексній охоронній зоні вздовж вулиць Петропавлівської та Соборної, а також поряд з пам’яткою архітектури національного значення Спасо-Преображенським собором. Якщо точніше, роботи проводяться без дозволу на проведення земляних робіт центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері охорони культурної спадщини, — йдеться в постанові.
Відстежити, чи сплатила компанія борг, можна у спеціальному реєстрі Мін’юсту. Тож саме за цією справою «Адамант-Суми» вже сплатила всю суму санкцій.
Телефон компанії «Адамант-Суми», вказаний на сайті YouControl, а також номер її колишнього керівника Віталія Мачули з інформаційного стенда зараз не працюють. Також ми зателефонували за офіційним номером компанії «Роад Констракшн». Слухавку взяв чоловік, який за його словами вже не працює в цій організації, також він відмовився назвати дійсний телефон Віталія Мачули. Проте у будівництва ТРЦ є спеціальний технічний наглядач, з яким нам вдалося зв’язатися.
На наше прохання технічний наглядач зателефонував «Адамант-Суми», щоб попросити їх зв’язатися із Цукром. За його словами, компанія пообіцяла перетелефонувати й дати коментар. На момент публікації цього тексту, поки ми нічого не отримали. Та якщо «Адамант-Суми» все ж перетелефонують, ми доповнимо текст їхнім коментарем.
Що робити із недобудованим ТРЦ
Це будівництво негативно вплинуло на центр Сум, пояснює архітектор Юрій Леонець. Усе своє свідоме життя він проходив по вулиці Соборній повз недобудову із високим парканом.
— Монастирський провулок взагалі знелюднів майже на десятиліття внаслідок будівельних робіт. І напевне найголовніше — шкода Спасо-Преображенському собору. Якщо стати по краю вулиці Соборної й глянути на нього, можна побачити що дзвіниця похилена в сторону вулиці на декілька метрів від центру своєї осі. Це наслідок земляних робіт, скоріше за все забивання свай, під час будівництва торгівельного центру, — припускає Юрій.
За словами архітектора Олега Кривцова перевірку законності будівництва треба нарешті завершити, а дозвіл на будівництво ТРЦ скасувати у судовому порядку. Забудовнику варто поставити вимогу відкоригувати проєкт відповідно до історико-архітектурного опорного плану Сум. Крім того, варто врахувати вже зведені конструкції за адресою вулиці Воскресенська 12/1, деякі з них можливо доведеться демонтувати.
— Тільки суд може зобов’язати скасувати виданий дозвіл на будівництво і зобов’язати забудовника внести зміни у проєкт, щоб він відповідав вимогам. Після цих змін проєкт ТРЦ має пройти експертизу, забудовник отримає новий дозвіл і матиме право реконструювати й демонтувати частину конструкцій, — розповідає Олег Кривцов.
Якщо ж забудовник збанкрутіє, то існує певна процедура згідно з якою його майно можуть розпродати, а вторговані кошти частково спрямувати на відшкодування збитків, пояснює архітектор. Проте певні деталі про це варто уточнити в юристів, додає він.
— Та якщо забудовник відмовиться добудовувати об’єкт, законних механізмів змусити його завершити роботи зараз немає. Знесення недобудови можливе лише за рішенням суду. Він має визнати, що будівлю звели з порушенням, і тільки після цього можна говорити про демонтаж. У такому разі міська рада може виділити кошти на знесення, — пояснює він.
Разом із тим архітектор не виключає, що будівля може залишатися недобудованою ще десятки років, поступово перетворюючись на аварійну конструкцію. Якщо експерти визнають її небезпечною, міська рада зможе ухвалити рішення про знесення.
Здійснено за підтримки Асоціації “Незалежні регіональні видавці України” та Amediastiftelsen в рамках реалізації проєкту Хаб підтримки регіональних медіа. Погляди авторів не обов’язково збігаються з офіційною позицією партнерів