У перші дні повномасштабного вторгнення в Україні закрився Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, а разом з ним зупинивсь і весь ринок нерухомості. Тобто ні купити, ні продати жодного квадратного метра громадяни не могли. Та й запитів не було — говорять рієлтори. Через бойові дії люди відсунули матеріальні цінності на другий план. На початку квітня реєстр запрацював знову, тож ситуація потроху почала налагоджуватися. Цукр розібрався, як змінилися ціни на ринку нерухомості та які законодавчі нюанси чекають на продавців і покупців під час війни.
На Сумщині — найнижчі ціни
За даними аналітиків сайту «OLX», найвигідніше нині купувати житло на Сумщині. На вторинному ринку один квадратний метр коштує 13 002 гривні. Для порівняння — на Дніпропетровщині квадратний метр вартує 16 358 гривень, на Київщині — 34 740 гривень, а на Івано-Франківщині — 16 411 гривень. Загалом ціни на житло від початку року виросли: «вторинка» — на 8%, а «первинка» — на 11%, — зазначають на сайті.
Утім, за словами сумських рієлторів, вартість житла в місті, у порівнянні з початком 2022 року, впала. Голова Сумського відділення Асоціації фахівців з нерухомості Антоніна Панок розповідає:
— Якщо до війни однокімнатну квартиру з кухнею 8 квадратних метрів і з кімнатою 18 квадратних метрів у середньому можна було купити у межах 20 000 — 30 000 тисяч доларів, то зараз така квартира коштує від 20 000 до 22 000 тисяч.
Двокімнатна квартира на першому поверсі на Проспекті Шевченка, — продовжує, — до війни коштувала 28 000 — 30 000 тисяч доларів, а нині її можна купити за 21 000 тисячу.
— Сумський ринок нерухомості почав оживати у квітні. Перші телефонні дзвінки рієлторам стосувалися оренди житла. У місті саме з’явилися переселенці. Вони дуже активно цікавилися приватними будинками, адже їхали з домашніми тваринами.
Попервах дорогих пропозицій від орендарів не було, а якщо й з’являлися, ми навіть не виставляли їх на публічний огляд, казали клієнтам потерпіти й почекати, — говорить голова Сумського відділення АФНУ.
Чимало власників здавали житло за тисячу гривень плюс комірне, а то й лише за оплату комуналки. Якщо переселенці шукали бюджетний варіант, як мінімум половина сумських агенцій з нерухомості надавала свої послуги безкоштовно. Нині ми спостерігаємо, що ціни на оренду впали, а попит виріс, — підсумовує Антоніна Панок.
Законодавчі нюанси воєнного стану
24 червня 2022 року Кабінет Міністрів прийняв постанову «Про внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України щодо нотаріату та державної реєстрації в умовах воєнного стану». Вона частково полегшила проведення операцій з нерухомості.
Постановою зокрема дозволили продавати чи дарувати житло за довіреністю, навіть якщо ви перебуваєте за кордоном, чого не можна було зробити раніше. Однак треба зважати, що у довіреності саме для продажу квартири є «термін дії» — місяць, якщо її було отримано в Україні й два місяці, якщо за кордоном.
Усі угоди щодо цінного майна мають здійснюватися нотаріусами, що включені до «Переліку нотаріусів, якими в умовах воєнного стану вчиняються дії щодо цінного майна». Тобто угоди зможуть проводити лише ті спеціалісти, яким надано доступ до необхідних Державних реєстрів.
— Як не дивно, але перші угоди з купівлі-продажу стосувалися саме квартир у новобудовах — зазначає Антоніна Панок. — Демографічний реєстр сьогодні не працює. Це означає, що громадяни не можуть отримати прописку або виписатися з квартири чи будинку.
Житло на первинному ринку в цьому плані має чималу перевагу — в 97% випадків там ніхто не прописаний, тому процедура проходить простіше й швидше. З «вторинкою» складніше. Якщо покупець погоджується стати власником оселі, у якійсь хтось прописаний, ці особи беруть на себе письмове зобов‘язання виписатися після припинення воєнного стану. Цей момент обов’язково зазначають в договорі.
Загалом багато процесів є затягнутими в часі, наприклад, якщо в оселі прописані діти. Аби убезпечити покупців і себе, нотаріус вимагатиме довідку з опікунської ради, яка дозволить продати житло. Продавати будинки із земельними ділянками теж непросто, адже не працює земельний кадастр. А якщо продавець втратив документи на дім чи квартиру, то на їхнє відновлення доведеться витратити більше часу, ніж зазвичай.
Щоб не втрапити в халепу
Аби мінімізувати ризики, перед купівлею житла, слід переконатися в юридичній чистоті обраних квадратних метрів, радять правозахисники. Як саме перевірити житло на первинному ринку, ми писали раніше. Для того, щоб безпечно купити оселю на вторинному ринку, необхідно дізнатися:
- кому належить квартира
- чи є інші співвласники
- коли й на яких підставах було набуто нерухомість
- чи наявні обтяження: арешт чи заборона відчуження
- чи не фігурує нерухомість у судових спорах, чи є заборгованість перед постачальниками комунальних послуг
Також необхідно перевірити, як часто змінювалися власники нерухомості, якщо це відбувалося швидко, то квартиру можуть використовувати шахраї — застерігає Міністерство юстиції України.
Усю необхідну інформацію ви можете отримати в юриста, нотаріуса чи рієлтора, або самі. Для цього треба замовити довідку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та зазирнути на сайт «Судова влада» у розділ «Стан розгляду справ».
А що з рієлторами?
«Асоціація фахівців з нерухомості» — це професійна організація, котра позиціює себе як така, що об’єднує кваліфікованих рієлторів з усієї країни. До війни Сумське відділення АФНУ налічувало 62 члени спільноти.
— Чимало рієлторів виїхали з міста, — говорить голова сумського відділення асоціації Антоніна Панок. На збори, які ми проводили з метою промоніторити кількість спеціалістів, що нині працюють в місті, прийшло 25 осіб.
Втім, є й ті рієлтори, які перебувають за кордоном, а працюють дистанційно. Вони когось просять здійснювати покази об’єктів, бо найімовірніше, збираються повертатися. Крім того, у нас є колеги, які пішли на фронт чи волонтерити, — говорить жінка.
Очільниця сумської асоціації також нині активно допомагає українській армії. Вона — військова волонтерка благодійного фонду «Наш форпост — Суми».
— Чесно кажучи, нині для мене, як і для багатьох колег, нерухомість відійшла на другий план. Наприклад, Львівське відділення АФНУ допомагало нашому фонду забирати машини для ЗСУ, навіть заправили їх. Так само підтримувала нас Вінниця й Харків. Просто зараз у всіх одна мета — виграти цю війну, всі це розуміють.
